【徹底解説！】土地売買契約書の内容について
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以前の記事で土地売買契約のポイントについて解説しましたが、今回は「土地売買契約書」の契約条項の各項目に関してわかりやすく徹底解説していきます！※後日資料化してダウンロードできるようにします。
【目次】
重要度の高い項目（☆３）～低い項目（☆１）に分けています。
１．契約書条項について
不動産会社が加盟している団体の契約書のひな型を使用することが一般的です。不動産売買契約書は、宅地建物取引業法で定める37条書面の内容も兼ねており、更に一般的に契約書で記載するような内容に加え、過去の事例から記載すべき内容をまとめているものです。今回ご紹介するのは個人間売買（売主買主ともに個人の場合）の内容を想定しています。
※重要度を☆１～３（低～高）にわけています。
２．売買の目的物及び売買代金（☆３）
契約書の最初の１～２ページに土地の概要や売買代金について記載されており、記載された内容の土地と代金で売買することを明記しています。土地の概要や金額に間違いがないか必ず確認しましょう。
３．売買対象面積（☆２）
土地の面積に関する記載ですが、「公募面積」か「実測面積」かで内容が異なります。
公募面積は一般的に多い取引方法で「公募売買」とも呼ばれます。測量については必ずないという訳ではなく、境界標（隣地との境を示す目印）がない場合は行われることもありますが、実際の面積と異なっても代金の増減請求はできない契約内容となっています。
実測面積の場合、①「測量費用は売主負担」②「地籍更正登記なし（登記簿記載の面積を正しく修正することはしない）」③「隣地が国や地方公共団体所有の場合は隣地境界の確認のための立ち合いは省略」といった内容が一般的です。実測面積に必要な測量は、隣地境界を確定させる確定測量とは異なるため上記の内容となっていますが、境界標（隣地との境を示す目印）がない場合など境界標を新たに入れる確定測量の場合は①～③も行われる可能性が非常に高いですが、念のため不動産会社に確認しておきましょう。
４．手付金（☆２）
契約時に売主に対して支払い、売買代金に充当されるという内容です。手付金は一時的に現金で支払う必要はありますが、土地代金の全てをローンで支払うことで土地代金の決済時（融資実行時）に手付金分の現金を手元に戻すことも可能です。
【手付金額】
手付金の金額に決まりはありませんが、手付金額が少ないと安易に手付金の放棄による契約解除が行われてしまうため、売主の意向や不動産会社の考え方によってある程度定められます。多いところだと土地価格×10％、少なくても5％という話になりますが、交渉次第で手付金を支払わないことも含めて自由に決定することも可能です。（但し、売主側の承諾が必要となります）
５．境界の明示（☆３）
引き渡しのときまでに隣地との境界を現地にて明らかにするという内容です。境界の明示は売主の義務とされています。少ないですが、交渉により境界明示を省略する場合もあります。境界の明示は主に３つの方法で行われます。
特約がない限り、売主の負担と責任で「境界標」「確定測量（境界標の設置）」のどちらかで境界明示をすることが一般的です。契約書の内容によって、国や地方公共団体が所有・管理する土地（主に道路）との境界標の復旧は時間が掛かるため省略可能としている場合もあります。但し、工事のタイミングでは必要となるため、交渉によって全箇所復旧してもらうか、追加費用を買主が負担して全て復旧してもらう方が土地の決済後スムーズに工事を始めることが可能です。
６．売買代金の支払時期及びその方法（☆１）
契約書の最初の１～２ページに記載されている期日までに現金（振込送金含む）または預金小切手で支払うという内容です。住宅ローンを組む場合は、正式審査から融資可能日までの日数を逆算して十分な期間を設けておきましょう。
７．所有権移転の時期（☆３）
似ている条項に「引渡し」と「所有権移転登記」がありますが別の内容のため注意が必要です。
ここでは、いつ自分の物になるか時期を定める条項です。一般的には、買主が売買代金全額を支払い、売主が受領したときに所有権が移転するという内容になっておりよほど特殊な契約内容ではない限り変更はありません。
８．引渡し（☆２）
ここでは、いつ引き渡すか時期を定める条項です。ひな型によって異なり、①「定められた期日までに売買代金受領と同時」②「定められた期日までに」のどちらかが一般的です。
例えば、建物付きの土地の売買で売主が建物に住んでおり、内部の荷物処分や引っ越し費用を売却費用で補う場合、売買代金受領と同時に引き渡すことは現実的に難しいため、代金受領と同時ではなく別日に引き渡し期日を設けることになります。①の条項（ひな型）で、売買代金の支払い日と引き渡し期日が異なる場合は特約条項で理由を記載しておきましょう。
９．所有権移転登記（☆１）
売主から買主に所有権が移ったことを証明するために所有権移転登記を行いますが、所有権移転登記の時期と費用負担者を定め売主に対して手続きを義務付ける条項となっています。一般的に、登記の時期は売買代金受領と同時で費用は買主負担としています。但し、登記された売主の住所や名前が異なる場合、正しい情報に書き換えるための変更登記費用は売主の負担となることが一般的ですが、土地価格が安いなどの理由で全て買主負担となることもあります。
１０．物件状況（☆３）
一般的に「告知書」と呼ばれる内容について確認する条項です。国土交通省では、物件の過去の履歴や欠陥・不具合など売主や所有者にしかわからない事項について、売主から「告知書」を提出することにより、トラブル防止に役立てることが望ましいと指導しております。この告知書は「物件状況確認書」「物件状況等報告書」などと呼ばれ別紙でまとめられています。
記載事項は、地盤沈下・シロアリ・火災・越境・土壌汚染・事件や事故など多岐に渡り、契約時の状況を示すものとなり、後に出てくる「契約不適合責任」に関わるため必ず確認しましょう。
１１．負担の消除（☆１）
ひな型によって条項の名前は変わりますが、基本的な内容として「売主は、所有権移転の時期までに買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去・抹消する」というものです。難しい言い回しですが、ポイントは「完全な所有権の行使」です。
所有権とは、「法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」ことです。簡単に言えば、法律を守れば自由に使ったり・貸したり・売ったりできるということですが、誰かがその土地に居座ったり、土地が担保に入っていたりすると自由に使ったりできないので「完全な所有権の行使」ではなくなります。
そのため、こういった要素を売主は排除することを義務付ける内容となっています。
１２．印紙代（☆１）
契約書には印紙を貼る必要があり、通常は契約書２通作成するため、その印紙代は各自で負担して貼るという内容です。（契約書が１通の場合は費用を折半とするという内容になることが一般的です）
１３．公租・公課（☆２）
公租公課（主に固定資産税や都市計画税）について、引き渡し日までの分を売主、引き渡し日以降の分を買主負担として売買代金の支払い時に清算するという内容です。起算日があり、地域などにより１月１日か４月１日のどちらかになることが多く、起算日によって負担金額が異なります。
例）８月１日引渡し、１０万円（固定資産税・都市計画税の合計）の場合
◇起算日が１月１日の場合
売主負担分：10万円÷365日×212日（1月1日～7月31日）=58,082円
買主負担分：10万円÷365日×153日（8月1日～12月31日）=41,918円
◇起算日が４月１日の場合
売主負担分：10万円÷365日×122日（4月1日～7月31日）=33,425円
買主負担分：10万円÷365日×243日（8月1日～3月31日）=66,575円
起算日は法律で定められているものではないため交渉によって変更可能ですが、露骨に相手方の負担を増やすこにとなるため、あまり多い交渉内容ではありません。
１４．収益の帰属・負担金の分担（☆１）
土地の場合、土地貸し出しによる賃料、上下水道整備などによって生じる受益者負担金などについても公租公課と同様に清算するという内容です。土地の場合はあまりないですが、敷地内に電柱があり電力会社に土地を貸し出している場合や上下水道の負担金を分割にしていた場合などがあります。
１５．手付解除（☆３）
買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を買主に渡すことで契約を解除できるという内容です。但し、解除期限を過ぎた場合や相手方が契約の履行に着手した場合は解除できないという内容です。
「履行の着手」という考え方は「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す」となっており、例えば「境界画定作業」「抵当権の抹消」は履行の着手に当たり、「登記委任手続き」「融資申し込み」は履行の着手に当たらないと判例がでています。
しかしながら、行為や債務の内容、履行期が定められた趣旨・目的、不測の損害などについても考慮し判断されているため、行為のみで履行の着手か否かは判断できなと考えた方が良いでしょう。
１６．引渡し前の滅失・損傷（☆２）
ひな型によって多少異なりますが、
・天災地変など売主買主どちらのせいでもなく土地がなくなった場合（水没など）に契約解除が可能
・土地が損傷した場合で、直すことが難しいor多額の費用が掛かる場合に契約解除が可能
・滅失や損傷により契約の目的が達せられない場合に契約解除が可能
・直すことことが可能で時間が掛かる場合、引き渡し期日が遅れても異議を述べることはできない
・契約解除になった場合、手付金など受領済の金員を無利息で返還する
上記のような内容が一般的です。土地の場合はあまり起こり得る内容ではありませんが契約解除の条件の一つでもあるため、覚えておきましょう。
１７．契約違反（☆３）
契約違反を判断する上で重要なのが「債権」と「債務」の「履行（りこう）」と「不履行（ふりこう）」です。一般的に購入者の場合の債権と債務は以下のようになります。
代金の支払いやローンの承認など、やるべきことをやると「債務の履行」、反対にやらないと「債務不履行」となり、債務不履行の場合に契約違反となります。
内容を簡単にまとめると、
①相手方の債務不履行が生じる
②自分の債務を履行し、相当の期間を定めて相手に債務の履行を催告する
③それでも債務を履行しないときに契約解除ができる
④契約解除の上、違約金請求ができる（※違約金の増減額請求はできない。受領済のお金がある場合は返還する。但し、相手方に責任追及できない理由の場合は違約金の請求はできない）
⑤引き渡し後の場合は、支払い済のお金＋違約金の返還と同時に物件を返す
上記のようになります。
違約金の設定は、物件価格×20％で設定されることが一般的です。過剰な違約金については過剰部分が無効となる判例もあるため20％を超える場合は注意が必要です。
１８．反社会的勢力の排除（☆１）
反社会的勢力とは、暴力団やその関係企業、総会屋などとその構成員等を指します。現代では様々な契約書や規約などに記載されている内容で特に注意深く説明されないことも多いですが、一部知っておくべき内容があります。
反社会的勢力と「関係がないこと」「名義利用ではないこと」「拠点にしないこと」について定められており、違反した場合の違約金・契約解除に関する内容などが記載されています。また、反社会的勢力ではなくても「暴力的行為をしないこと」に関して定められていることを知っておく必要があります。
１９．融資利用（☆３）
買主が、住宅ローンなど融資を利用して購入する場合に適用されます。
上記が主な内容です。また、契約書に融資の内容について記載する箇所がありますが、重要事項説明書により詳細な内容が記載され、その融資内容が融資利用の対象となるので注意が必要です。
２０．契約不適合責任（☆３）
契約書の中でもかなり重要な項目で、ひな型によって内容が異なるため自分自身で理解しておく必要があります。
契約不適合責任とは、「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき（民法第562条第1項）」に売主に対して生じるもので、「売主の責任の範囲」と「買主が売主に対して請求できる範囲」について定めています。下記は土地売買における不適合の例です。
契約不適合時に、買主が請求できるのは「追完・代金減額・損害賠償・契約解除」と定められています。
上記についてはあくまで民法で定められている範囲であり、不動産売買の場合はその範囲が限定されています。
①請求の内容
代金減額請求はできない場合が多く、追完請求も「修補（直したり補うこと）」に限られていることがほとんどです。修補に代えてまたは修補に加えて損害賠償請求が可能としている契約書のひな型もありますが、損害賠償はできないとしているひな型もあるため注意が必要です。また、修補の対象範囲まで限定している場合もあるため、予め修補の範囲について確認しておく必要があります。
②契約解除の要件
多くの売買契約書に共通して言えることは、「契約の目的が達せられない場合」で「相当の期間を定めて催告する」ことにより契約解除が可能という内容になっています。契約の目的が自分の家を建てることであれば、「家を建てられないこと」は目的が達せられない例としてすぐ思いつきますが、目的がより明確であった場合は「想定よりも建物が小さくなってしまう」「建築費が大幅に上がってしまう」なども目的に含まれると考えられます。
③通知期間
民法の規定では不適合を知った時から１年以内に売主に通知する必要がありますが、不動産売買の場合は６０日～９０日（２～３か月）で設定されることが多いため、延長する場合は相手方と交渉する必要があります。
※民法の規定で、売主が引き渡し時に不適合を知っていた、もしくは重大な過失によって知らなかったときは１年以内の通知に限りません。
※売主が宅地建物取引業者（不動産会社など）の場合は２年間以上の期間を設けて契約不適合責任を負う義務があるため、２年未満の期間は無効となります。
④契約不適合責任の免責
どのような契約書でも、契約不適合責任を負わないことを特約事項として設ける場合があります。「明らかに価格が安い」「相続して本人もあまり知らない土地」などといった場合にありますが、特段の事情がない場合は契約不適合責任の期間を設けるように交渉することが望ましいです。
ほとんどの場合、契約時において買主が契約不適合を知っていた場合は不適合責任における買主の権利は行使できないとしていますので、知っていることや不安に思っていることは必ず契約前に確認しておきましょう。
２１．諸規約の承継（☆１）
環境の維持や管理の必要上定められた規約等があれば、売主は承継させ買主は継承するという内容です。かなりの確率で簡単な説明で終わりますが以外と重要です。重要な点については仲介会社によって重要事項説明書にまとめられていますが、「建築協定」「共有私道の協定」「塀に関する合意書」など決まりがあったりもするので予め確認しておきましょう。
２２．協議事項（☆１）
契約書に記載のない内容で問題や疑義が生じた場合は、民法や関係する法律、不動産取引の慣わしに従いお互い誠意をもって協議しましょうという内容です。
２３．管轄裁判所（☆１）
訴訟・調停などの管轄裁判所の所在を示す内容で、ほとんどが物件の所在地の管轄裁判所になります。裁判などになったときのために予め決めています。売主・買主が遠方の場合は中間地や近隣都市を指定することもあります。
２４．特約事項（☆３）
最重要項目といっても過言ではありません。これまで各条項について解説してきましたが、この特約事項によって各条項の内容が「追加」「変更（補足）」「削除」となる場合があります。つまり、契約内容がまるっきり変わる可能性があるということです。
今回は書き切れない程濃い内容となっているため、こちらの記事でお伝えしています。
２５．さいごに
契約書の説明は契約日当日に行われ、３０分～１時間程で説明が終わることが多くあります。このような濃い内容を専門家ではない人が１時間程度見ただけで契約することは大変リスクがあるにも関わらず、一般的に行われていたりもします。また、各条項について誤って覚えている不動産会社の人も多くいます。
そのため、自分自身でも契約書の内容について勉強したり事前に目を通しておくことがとても重要です。
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