【徹底解説！】土地売買契約書～特約事項について～
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前回の記事で土地売買契約書の内容に関して徹底解説をしましたが、今回はその中でも特に重要な「特約事項」について解説していきます。
【目次】
１．特約事項とは
仲介会社が間に入り売買契約を行う場合、その会社が所属する宅建業団体の契約書のひな型を使用することがほとんどです。ひな型に記載されている契約条項の他に売主と買主が合意した内容がある場合はそれらを記載する必要があるため特約事項が設けられています。通常記載されている契約条項から追加・変更（補足）・削除することが可能となり、それまでの契約内容が一変する可能性もあるため十分注意が必要です。
２．条項を追加する
ひな型では一般的な売買を想定しているため、契約内容によっては合意内容を特約事項に追加する必要があります。
①～③についてはよくある内容ですが、④について明記することはあまりなく「契約不適合」として考えられる場合が多くあります。その他、⑤～⑦については物件ごとに異なるため注意が必要です。
【引き渡しの条件について合意する場合】
買主にとって不利益な「越境」などについて、どのようにして引き渡すか条件について記載していきます。
よくある越境として「樹木」や「塀」などがありますが、「樹木の越境」は軽微な影響で終わることが多いため余程ひどい状況でなければ特に対処せずに越境の状況を記載して終わることが多くあります。一方で、土地利用や将来的に影響が考えられる「塀の越境」などについては引き渡し前に問題を解消しておく必要があります。
上記は塀の越境に関する対処方法になりますが、不利益な事項がある場合はその内容と対処方法について明確にした上で特約事項に記載することが重要となります。
【諸規約の通知と規約遵守の合意をする場合】
隣地やその近隣、地域などで定められた規約が存在することもあります。町内会のルールなども当てはまりますが、最もメジャーなルールとしては建築協定（民間で定め特定行政庁に認可されたもので、地域環境の維持・保全などを目的として建築上のルールを定めたもの）が当てはまります。その他、上記の塀の越境のように隣地所有者等の間で定めた合意書なども存在することがある場合は特約事項に追記していきます。
【売買契約成立の条件がある場合】
あまり多くありませんが、事情により売買契約成立の条件が付加される場合があります。
上記の他、買主が自分の所有する物件の売却資金を元手に物件を購入するパターンや任意売却、成年被後見人など様々なパターンがあります。ここでのポイントは、前提条件の内容といつまでに満たされるのか、満たされない場合の対応を明確にすることです。ちなみに、前提条件が満たされない場合の対応としては白紙解除とすることが一般的です。
これらの他に、物件の購入目的を追加すること（例/新しく住宅を建築する目的で土地を買い受けるなど）で、契約の目的を明らかにする場合もあります。
３．条項を変更（補足）する
基本となる契約条項の内容の変更や補足することも多くあります。
【契約条項の変更】
※契約条項の変更は「削除」にも似ている部分がありますが、今回は一応分けて解説しています。不動産売買では契約書のひな型を使用することが多く、契約書には見出し（例えば「（売買対象面積）第〇条」の（売買対象面積）の部分）があり、見出しを生かす場合に「～の定めにかかわらず」というような文章で変更や削除される場合があるためです。
【契約条項の補足】
※追加にも似ていますが、今回の解説では条項の見出しがない内容は「追加」、見出しのあるものは「補足」と分けています。基本的には、「〇〇だけど本当は△△ですからね」のように事実確認、「〇〇の可能性がありますからね」のような合意のために使われることが多いです。
４．条項を削除する
条項の削除は、その名の通り契約条項を削除することです。
とてもシンプルな内容なのですが、削除の理由が書かれている場合はその理由に対して納得できるものか確認しましょう。
例えば、「第〇条（契約不適合責任）を削除とする。」という文章があり、
①「買主の希望により、第〇条（契約不適合責任）を削除とする。」
②「売主は本物件を相続により所有しており、現況および過去の状況について知らないため、第〇条（契約不適合責任）を削除とする。」
③「本物件は当初売却価格を１５００万円としていたが、第〇条（契約不適合責任）を削除とし、一切の責任を負わないことを理由に売買価格を１４００万円としたことを売主および買主は了承する。
上記①～③では全く意味合いが異なります。そもそも理由まで書いてくれる仲介会社は多くありませんが、削除の経緯など記載しておくと紛争時に役立つ場合があります。
５．さいごに
特約事項は契約内容だけでなく契約書を作成する仲介会社や担当営業によって大きく異なります。あまり細かく書きすぎることで売主や買主が不安に思ったりするのを避けたり、ひどい場合はトラブルになりそうなことをあえて文章にせず口頭でさらっと伝えて済まそうという場合もあり、特約事項をあまり書きたがらない会社や営業もいます。そのため、同じ物件と契約内容でも仲介会社や担当営業が違えば特約事項も変わるということです。
土地の契約時にはある程度建築会社も決まっていると思いますので、もし依頼する建築会社で土地売買に詳しい人がいれば契約内容に問題がないか確認してもらう方が良いでしょう。
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