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【2024年 札幌】住宅市場の動きについて

【2024年 札幌】住宅市場の動きについて

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昨年の同時期に2023年の住宅市場の見通しを予想していました!昨年の予想を振り返りながら、2024年の予想(札幌市)をしてみたいと思います!

【札幌市】住宅市場のまとめと今後の見通し

目次

1.2023年の結果

2.2024年の大きな動き

3.土地価格予想(2024年)

4.建物価格予想(2024年)

5.今年の買い時

1.2023年の結果

昨年は下記のように予想していました。

土地価格:価格下落に向かうが依然として高い水準に留まる

建物価格:高い水準を維持する

ほとんど予想通りの結果になっているので今年の予想も頑張りたいと思います!

少し振り返ってみると、業界関係者の多くは2023年に土地価格が大きく下がるだろうと予想していましたが、やはり高い水準に留まりました。建物価格については、4月から道内の平均建築坪単価が90万円台を突破したこともあり64年振りに道内の持家着工戸数が9000戸を下回ることがほぼ確実となったほか、戸建分譲住宅の着工戸数も30%以上の下落となり、結果的に建物価格も高い水準を維持することになりました。

ウクライナ情勢や地価の高騰により年々住宅取得が難しくなってきている北海道(特に札幌)ですが、今年はどのようになるのでしょうか?

2.2024年の大きな動き

まずは2024年の住宅業界に関連する大きな動きについてまとめてみました。

・労働安全衛生規則の改正
建築には欠かせない足場の規制が厳しくなり、これまでより多くの部材を使用する必要があります。そのため、足場を組むための人件費や運搬費、部材費等が高くなる分、建築費用に反映されることになります。新築のみならず外壁リフォーム等にも影響があります。

・建設業の2024年問題
全体的に時間外労働の多い建設業で上限規制が適用されるため、人材不足が加速し人件費が高騰する可能性があります。但し、一人親方など労働者以外に依頼しているケースも多いため会社によって影響の大小は異なると思われます。

・各種義務化対策
省エネ基準適合を満たすことが困難な低コストの部材の使用が控えられることで建築資材が高くなること、また改正建築確認申請により構造・省エネ関連図書の提出義務化や申請省略の縮小など建築時の申請手続きの負担増加によって全体的に費用が増加します。但し、長期優良住宅の認定を標準としている会社はこれまでと変わらず、それ以外の住宅(主にローコスト住宅など)に影響があります。
※省エネ基準を満たさない住宅は住宅ローン控除の対象外となるため不適合になる住宅はかなり少なくなると思われます。

 

これらの他にも、円安・ウクライナ情勢・パレスチナ問題なども大きく関わってくることが予想されますが、確定している範囲では上記の3つが主な点として挙げられます。

3.土地価格予想(2024年)

予想:全体的に昨年よりも下がり、地域で価格差が広がる。

理由① 土地取引件数の減少
昨年4月から建物価格が上昇した結果、戸建建築戸数の大幅な減少に合わせて一般土地の取引件数が減少しています。昨年夏から秋頃に不動産会社が土地所有者に対して販売価格を下げる提案を積極的に行い、さらに販売価格は据え置きでも価格交渉を柔軟に応じていた背景がありましたが、それでも成約になっていない物件も多くあります。今年、建物価格が急落する可能性は極めて低いため価格を下げなければ売却が難しい状況になっています。

理由② 取引価格の更新
不動産査定では直近の成約事例などを基に土地価格を算出し、販売中の物件価格なども考慮して販売価格を提案します。以前よりも価格が下がった成約事例が蓄積されており販売価格も下落しているため、新規で販売する土地価格の査定・提案も下落した価格を考慮して設定されることが考えられます。また、未成約物件も多く不動産会社が行う広告の掲載枠にも余裕がないため、市場価格と大きく離れた物件を広告をする余裕がないことも価格下落を後押しするものと考えられます。

理由③ マンション土地の取引増加
マンション等を建築する目的で取引される土地の取引は増加傾向にあり、比較的利便性の高いエリアの需要は落ちていないことがわかります。元々利便性の高いエリアは土地価格が下落しにくいことに加えてマンション用地等の土地需要があるため、利便性の高いエリアやその近隣エリアの土地下落はあまり期待できないと思われます。

上記①~③の背景から、全体的に価格は下がる一方でエリアによっては価格が下落しないため地域による価格差が広がると思われます。
今年は今のところ雪も少ないことに加えて例年2月中旬から3月にかけて土地取引が活発になることから、早ければ来月から目に見えて土地価格が下がる可能性があります。仮に3月頃で下落傾向が見られなかった場合でも取引が活発になる5~6月頃には下がるものと思われます。

4.建物価格予想(2024年)

予想:微増するが、状況次第で高騰する場合もある。

理由① 業界を取り巻く環境の変化
2024年の大きな動きでも記載した通り、足場代や人件費の高騰を招く可能性が高いと思われます。

理由② 震災による影響
令和6年能登半島地震の復興状況にもよりますが、建材等は優先的に被災地に送られることが予想され、工期等に影響も出てくる可能性も否定できません。また、北海道では建築戸数が減少しているため職人さん(特に設備関連)が人材不足となっている被災地や本州へ流出する可能性もあり、北海道の建築戸数が回復傾向になった場合は人材が不足する可能性があります。

理由③ 製造・輸送コスト
2024年は物流業界も労働規制の対象となるため、人材不足による人件費高騰が考えられます。また、パレスチナ問題や紅海の商船攻撃の問題により原油を中心とする資源価格、物流にも影響があると見られ、これら諸問題の状況によっては製造・輸送コストに大きく影響するものと思われます。

不確定な要素が多く存在しますが、現時点で決まっているものに限れば微増するものと思われ、復興の状況やパレスチナ、紅海の状況次第では大きく高騰する可能性も十分あり得ると思われます。

5.今年の買い時

◆土地
2~3月で良い条件の土地があれば決めてしまって良いと思われます。後半になればなるほど土地価格が下がる可能性も高まりますが、建物価格の上昇が懸念され、土地価格が下がっても建物価格の高騰がその分を上回ってしまう可能性もあります。これらを考えると遅くても5~6月には決めた方が良いのではないかと思われます。(3月頃まで売れなかった土地が価格改定される可能性が高いため)

◆建物
早ければ早いほど良いです。建物価格が上がる要素は多い一方で、値下がりは期待できません。また、各要素がどのような影響を与えるか未知数な部分が多く、当月と次月で価格が全く違うということも過去数年であったことを考えると早いに越したことはありません。

 

札幌市を前提として予想してきましたが、果たしてどうなるでしょうか?土地は予想通りに下がり、建物は予想を裏切って大幅下落してもらえると嬉しいですね!

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