突然ですが、今年建てたお家が来年「不適格建築物（法律に適合しない建物）」と言われたらどうしますか？

実は、そんな信じられないような事態がもうすぐ現実となってしまいます。そこで今回は、これからお家を建てる方は絶対に気をつけておきたい「不適格建築物」についてご紹介していきます。

１．不適格建築物とは

不適格建築物とは、当時の法律では適法に建てられていたが現在の法律には適合しない建築物のことを指します。一般的に「既存不適格（きぞんふてきかく）」と呼ばれるものです。

２．違法建築物との違い

違法建築物は、当時の法律で適法に建築されていない建物、または正式な手続きを行わず建築・改修等された建物を指します。２００３年以前の住宅に多く、容積率や建蔽率の違反などが代表的な例です。

３．与える影響

①融資が受けられない

違法建築物の場合、現在はほとんどの金融機関で住宅ローンの融資を受けることができません。また、既存不適格の場合でも昭和５６年以前の旧耐震基準で建築された住宅は耐震補強を必須条件にしているなど、既存不適格でも内容によって融資に影響を与えることになります。

②是正勧告や行政処分

違法建築物の場合、是正勧告を受けることになり、従わない場合は使用禁止を含む使用制限や電気や水道の供給停止、除去命令など強制力のある命令を受けたり、公告による氏名の公表や罰則（刑事罰）を受ける場合もあります。既存不適格についても調査・改修が義務付けられている建築物もあります。

③不動産価値の低下

これらの影響から、違法建築物や既存不適格は余計な費用が掛かることから敬遠され資産価値の低下に繋がります。

４．数年で既存不適格が増える

現在建築している住宅でもあと数年で既存不適格となる住宅が多く含まれています。

既に２０２５年の省エネ基準の適合義務化は決まっており、２０３０年までのZEH基準適合義務化も確定路線となっています。そのため、２０３０年以降にZEH水準を満たさない住宅は「既存不適格（きぞんふてきかく）建物」になることがほぼ確定的です。

原則として、「既存不適格の建物」は大規模修繕や模様替えの際には現行法に適合させることを要件としており違反すると「違法建築物」となります。つまり、ZEH基準に満たない住宅を今建てると１０年も経たずに「既存不適格」となり大規模修繕や増改築の際に省エネ改修が必須となります。また、構造関連図書や省エネ関連図書に関しても備え付けられていない場合は調査が必要となります

ちなみに、２０２３年１～８月に北海道で建築された戸建住宅のうち半数以上が既存不適格になることが分かっています。このようなことを伝えずに契約をする会社もまだ多いということですので気を付けていきましょう。

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