【土地探し中の人は必見！】土地契約時のポイントについて
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住宅を建てるタイミングで土地を購入する人も多く、当然土地の売買契約を行う訳ですが、この土地の契約が結構大変だったりします。既に購入した人の中には「契約書の内容が難しかった」「説明時間が長くて集中できない」「結局よくわからなかった・・・」と感じた人もいるかもしれません。そこで今回は、最低限抑えておきたい土地契約時のポイントについて紹介していきます。
【目次】
※１～２は細かい内容なので興味ある方はお読みください。
１．土地の売買契約とは
文字通り「土地を売り渡し、買い受ける契約」です。契約書には様々なことが記されており、売買金額などの条件に関することや権利や金銭の受け渡し方法に至るまで、多くのことが普段はあまり使わない言葉で記載されています。そのため、内容が難しく感じたり分かりやすく説明をするために時間が掛かってしまうという訳です。
基本的に契約書は宅建業者（不動産会社）が作成するのですが、これだけ難しく思う契約書も実は慣れている人であれば10分も掛からずに作成できてしまいます。
２．契約書のひな型と種類
なぜ10分程度でも作成できてしまうかというと、契約書はひな型をもとに作成しており全て一から作っていないからです。土地の購入には宅建業者が関わることがほとんどですが、契約書はその不動産会社が属している団体のひな型が使用されます。
主な団体は4つですが、そのうちの3つの団体の契約書が多く使われています。
①宅建協会（たっけんきょうかい、公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会）
⇒全国の不動産会社の80％（10万社）以上が加盟しており、よく目にする契約書になります。
②全日（ぜんにち、公益社団法人 全日本不動産協会）
⇒宅建協会に属さない全国の中小企業が主に加盟しており、たまに目にする契約書になります。
③FRK（えふあーるけー、一般社団法人 不動産流通経営協会
⇒全国の大手不動産会社や中堅不動産会社が所属する団体で、仲介会社が大手の場合を除きあまり目にすることはありません。
各団体が提供している契約書の1ページ目（もしくは各ページ）には必ず団体名が記載されており、どの団体のひな型かわかるようになっており、ひな型に記載されている内容を（備考欄や特約条項以外に）追加・変更・削除する場合は団体名を入れることはできません。そのため、団体が提供している契約書の内容はある程度信用できるものと考えることができます。※各団体の契約書にある契約条項（項目）の内容は多少変わりますが、契約条項については概ね一緒です。
ひな型に記載されていない個別の契約内容を記載するだけで契約書が作成可能なため、早い人であれば10分程度で作成できるという仕組みになっています。
３．契約ごとに変わる内容
契約ごとに変わる内容は主に下記となります。
契約内容によって多少異なりますが上記が個別に記入する主な項目になります。言い換えると、上記以外については団体の契約書を使用していた場合、内容は概ね同じになります。それぞれの項目で特に気にするポイントは下記になります。
この中で「金額」に関することは当然大切ですが、特に理解しておきたいポイントは「期限」「解除条件」「特約条項」です。
４．ポイントは「期限」「解除条件」「特約条項」
【期限】
契約上の期限は大きな意味を持っています。期限までに「できること（債権）」と「やること（債務）」の二通りがあり、期限までに「やること（債務）をしない（不履行）」と「債務不履行」となり大きな問題が生じますので、期限までに何ができて、何をしなくてはいけないかを理解しておく必要があります。ひな型によって多少異なりますが、期限に関することは下記のように分けることができます。
基本的に購入のお金（ローンなど）を用意して定められた期日までにお支払いをすることで自分のやることを果たすことができます。反対にできることは契約の解除か違約金等の請求になるので、いつまでにどのような場合に契約解除・各種請求ができるかを確認しておきましょう。
【解除条件】
契約解除にはいくつか条件があります。
・手付解除
知っている人も多いと思いますが、「履行の着手」という考え方は不動産会社の人でも明確に答えることが難しいため別で詳しく解説しますが、基本的な考え方は「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す」となっており、例えば「境界画定作業」「抵当権の抹消」は履行の着手に当たり、「登記委任手続き」「融資申し込み」は履行の着手に当たらないと判例がでています。
・融資特約（ローン解除）
故意に承認を妨げた場合は解除できませんが、例として「融資実行時までの間に新規ローンや借り入れをする」「融資条件を満たさない」「虚偽告知」などが挙げられます。事前審査から融資されるまでの間に新にローンを組んでしまったり、車など別のローンを完済することが融資条件となっているのに返せず、その結果ローンの承認を得られなかった場合は融資特約による解除は認められないので注意が必要です。また、土地と建物を合わせて融資を受ける場合で事前審査時よりも予算が大きくなり融資額を増やした結果、希望する融資額の承認が得られなくても融資特約で記載した金額の承認が得られている場合は解除できないので融資特約に記載する内容は慎重に確認が必要です。
【特約条項】
特約条項には、事前の取り決め事項や契約内容に応じて契約書記載の内容から追加・変更・削除することが一般的です。事前の取り決め事項が記載されていないことや間違っていることがないか確認しましょう。また、口頭で承諾していても契約書に記載のない事項については必ず記載してもらうようにしましょう。
５．契約で失敗しないために
①契約書と重要事項説明書を事前に確認する
契約書の説明の前に重要事項説明（物件に関わる重要な事項について記載している書面の説明）がありますが、重要事項説明書と契約書の説明を同日に行うことが多くあります。また、契約当日まで書類を見せて貰えないことも多くあるため、事前に書類を貰って確認を行い、疑問点や修正点があれば事前に不動産会社へ言いいましょう。
②自社でアレンジしている契約書には注意
基本的に不動産会社の所属団体のひな型を使用していますが、不動産会社が独自で作成している契約書も存在します。その場合、一般的な契約書の内容と異なる場合もあるので注意しましょう。
③住宅会社に任せない
実のところ、土地売買や契約書の内容についてよく知らない住宅会社の担当者も多くいます。担当者は契約日時の調整などは行いますが契約時に立ち会わない、契約書のチェックをしないこともあり、チェックはしても深くまで知らないので効果的なチェックとは言い切れません。そのため、自分で確認することを忘れず必要に応じて不動産会社に直接質問するなどしましょう。
ここまでは主なポイントについて説明してきましたが、こちらの記事で契約条項について解説していますのでご覧ください！
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